El consentimiento escrito en condominio no es absoluto

El Artículo 8 de la Ley 5038 de 1957 dispone: “Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento….” La exigencia de un documento y firmado por todos los condóminos como forma de legitimar lo a hacer o lo hecho por uno de éllos es uno de los mitos o errores que se han tejido en torno a dicha Ley 5038. Y ese mito ha circulado de boca en boca y lo repiten como papagayos no pensantes muchísimos abogados a lo loco como si se tratara de una verdad bajada del cielo. Lo cierto es que ni es verdad bajada del cielo ni de verdad tiene la “v” con que comienza a escribirse.


Ese criterio se ha formado producto de la ignorancia de ese grupo de abogados de los Principios de la Interpretación Jurídica. Lo primero es que cuando dicho Artículo 8 habla de “el consentimiento de todos los propietarios” no especifica que el consentimiento en cuestión tenga que ser escrito; y, segundo: dicho Artículo 8 tampoco especifica que el consentimiento tenga que ser expreso. Es una regla de la interpretación jurídica que “donde la ley no distingue el intérprete no debe distinguir” (ubi lex non distinguet, nec nos distinguere debemus). Cuando un condómino no está de acuerdo con una obra que esté realizando otro condómino el primero debe acudir al mecanismo asambleario para oponerse a la realización de la obra en cuestión.


Agotado dicho procedimiento tiene las opciones de las acciones judiciales que la Ley pone en sus manos para impedir la realización de la obra. Si ningún condómino acude a esos mecanismos su inactividad es una expresión de que todos consienten en que dicha obra sea realizada.


El transcurso del tiempo así lo indica, es decir, es el indicador de ello. Es la aplicación de la Teoría del Consentimiento Tácito a la materia de los condominios o de la propiedad horizontal. Que la propiedad sea registrada, que la propiedad esté sujeta al denominado régimen de Condominio no hace escapar una situación, que nace de la realidad, al ámbito de aplicación de la Teoría del Consentimiento Tácito. El Derecho lo puede todo, menos negar la realidad. El Derecho puede crear hasta ficciones, pero la realidad se le impone a esas ficciones.


La realidad en sus múltiples vertientes es lo que nutre de vida al Derecho para que se pueda hacer Justicia. Cuando se pretende colocar al Derecho al margen de la realidad se está en presencia de una postura irrazonable totalmente. Sólo existe un ser que se coloca de espalda a la realidad y ése ser tiene un nombre: loco. Colocar al Derecho de espalda a la realidad es hacer del Derecho un instrumento loco y, por vía de consecuencia, es convertir a la Justicia en otro instrumento loco. La vida es más sabia que el legislador porque éste nunca tiene la capacidad de abarcar todas las situaciones plurales que pueden darse en la realidad de la vida.


Ejemplo: un condómino construye una pared o hace una instalación de algo y los demás condóminos guardan silencio prolongado hasta tal punto que a las acciones judiciales instrumentos para impedir tales cosas el tiempo les ha pasado por arriba. Dichos condóminos no pueden alegar ignorancia de la ley, por ello su inactividad prolongada equivale a consentimiento.


En los países europeos y en los países sudamericanos la aplicación de la Teoría del Consentimiento Tácito en materia de condominio o Propiedad Horizontal es el pan nuestro de cada día. Sólo mentes obtusas, cavernarias, cerradas a la apreciación de la realidad de la vida pueden despreciar dicha realidad de la vida. Es por eso que al interpretar la ley el intérprete judicial o juez no debe aplicarla mecánicamente, sino teniendo en cuenta el factum, el hecho de la realidad.

Autor: Dr. Manuel Ferreiras