El derecho real se define como la relación jurídica entre una persona y una cosa; éste se clasifica a su vez en derecho real mobiliario y derecho real inmobiliario.
Los derechos reales inmobiliarios se subdividen en derechos reales principales y derechos reales accesorios, siendo los derechos reales principales, el derecho de propiedad y sus desmembraciones, como son el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres y la enfiteusis.
La hipoteca, la prenda, la anticresis y los privilegios, también son derechos reales accesorios. Constituye una litis sobre terrenos registrados, cuando se cuestiona el derecho real principal; sin embargo, hay litis sobre derechos registrados cada vez que se cuestiona tanto el derecho real principal como el accesorio; por lo tanto, el término litis sobre terrenos registrados es más restringido que el término litis sobre derechos registrados, que es más amplio, porque abarca tanto lo principal como lo accesorio.
La palabra litis viene de lis, que significa proceso. De acuerdo a las disposiciones del artículo 27 de la ley de Registro Inmobiliario, el registro, es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita, la existencia del derecho; tomando como base este precepto legal, podemos definir litis sobre derechos registrados, como el acto mediante el cual se cuestiona un derecho real principal o accesorio registrado.
El legislador, la definió como un proceso contradictorio que se introduce ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.
Ciertamente, la litis sobre derechos registrados para que se produzca tiene que ser en base a hechos posteriores a la sentencia definitiva del Saneamiento, no antes.
El terreno se considera registrado y entra al tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria como una litis sobre derechos registrados. Es importante precisar, que el terreno se considera registrado sólo para fines de competencia, porque así lo ha establecido la Suprema Corte de Justicia en jurisprudencia constante.
El autor es abogado y con maestría en Legislación de Tierras.
Luis Nicolás Alvarez
